住宅ローン滞納が続くと自己破産しかない？住み続けたい場合の対処法は？

住宅ローンを払えない場合、債務を整理する方法として検討されるのが「自己破産」です。しかし、自己破産にはデメリットも存在するため、慎重に検討しなければなりません。

自己破産を選択するかどうか検討する際、どのような点に注意して判断すればよいのでしょうか。この記事では、住宅ローン滞納時の自己破産と、自己破産以外の対処法について解説します。

1．そもそも自己破産とは？

まずは「そもそも自己破産とは何か」という点と、自己破産後に受ける影響について説明します。

（1）財産と債務を清算し債務の返済義務の免除を受けること

自己破産とは裁判所の手続きの一つで、財産と債務を清算し、残債の返済義務を免除してもらうものです。多重債務に陥っている場合や、財産が少なく完済の目処が立たない場合などに検討されます。

自己破産すると、不動産や高価な動産などは、債務の清算のため失うことになります。ただし、生活に最低限必要な財産は残るため、何もかも失うわけではありません。免責が決定されると一部を除いた債務の支払い義務はなくなるため、生活再建のために有効な方法です。

（2）自己破産によりブラックリスト入りする

自己破産のデメリットの一つが、信用情報機関に事故情報が掲載されることです。いわゆるブラックリスト入りです。

信用情報機関とは、金融機関が顧客の信用を調査するために参照するデータベースを提供する機関のことです。自己破産や債務整理、債務の滞納などを行うとその情報が記録され、新たなクレジットカードの作成や、ローン契約の際の審査に通りにくくなります。

（3）自己破産しても残る債務は？

自己破産で免責が認められると、多くの債務の支払い義務が免除されます。ただし、一部、自己破産後も支払いが必要な「非免責債権」が存在します。以下のような債務は、自己破産後も払い続けなければなりません。

【自己破産で免責にならない債務（一例）】

• 固定資産税や健康保険税など各種租税の支払い債務
• 悪意に基づく損害賠償債務
• 重過失による生命・身体を害する不法行為の損害賠償債務
• 婚姻費用や養育費の支払い債務

2．住宅ローンが払えないと自己破産するしかない？

住宅ローンを滞納し、完済の見通しが立たない場合、自己破産という選択肢が脳裏をよぎることがあるかもしれません。しかし、住宅ローンが払えないからといって、自己破産しか道がないわけではありません。自己破産以外の対処法について説明します。

（1）払えない場合は金融機関に相談できる

住宅ローンの支払いが難しい場合、まずは金融機関に相談しましょう。意外かもしれませんが、早めに相談に訪れた利用者に対しては、金融機関は柔軟に対応してくれることが多いです。

特に、2020年春から猛威を振るった新型コロナウィルスの影響で、多くの人の経済状況が悪化しています。これを受けて、金融庁から金融機関に対して、返済を猶予するなど柔軟に対応するよう指導が行なわれているのです。

住宅ローンの返済を一時的に猶予してもらう、経済状況が回復するまで月額を抑えて返済するなど、返済方法を見直してもらえる可能性がありますので、まずは金融機関に相談しましょう。

（2）自己破産ではなく個人再生を検討する

債務整理において、自己破産と並び検討されるのが個人再生です。個人再生とは、債務の返済が難しい場合に、裁判所の許可を受け、債務を圧縮する手続きのことです。

個人再生には、住宅ローン特例という「家を残したまま個人再生ができる特例」が用意されています。住宅ローンそのものは変わらず返済が必要ですが、その他の債務を大幅に圧縮できる点がメリットです。住宅ローンの支払いそのものには問題はないが、他にも借金があり、生活再建が阻害されている場合などに有効です。

なお、個人再生を利用すると債務自体は大きく圧縮されますが、残額を3年以内に完済できるよう調整するため、月の支払い自体は大きくなることが多いです。

（3）任意売却を検討する

住宅ローンの滞納のみが理由で自己破産を検討している場合は、任意売却も選択肢の一つとなります。

任意売却とは、債務（主に住宅ローン）の担保となっている家を、オーバーローン状態の場合に債権者の許可のもと売却することです。家の売却代金で債務を大きく圧縮することが可能で、残債の返済方法についても相談に乗ってもらえます。

自己破産に対し、任意売却のメリットが大きい点が、連帯保証人への影響です。自己破産をすると、主たる債務者の返済義務は免除されますが、連帯保証人の支払い義務は残ります。連帯保証人は残債を一括請求されるため、多大な迷惑がかかることになります。

任意売却であれば、売却後の残債を滞納せずに返済している限り、連帯保証人への影響は最低限で済みます。

3．自己破産すると住宅ローンは組めなくなる？

過去に自己破産を経験している場合に、気になるのが将来的なローン契約の可否です。特に、住宅の購入を検討している方は、住宅ローンが組めるかどうか心配かもしれません。結論から言うと、自己破産したことのある方でも、住宅ローンを組むことは可能です。詳細について説明します。

（1）自己破産から間もなくはローンを組めない

自己破産してからしばらくの間は、住宅ローンを組めなくなります。これは、信用情報機関のデータベースに、事故情報が掲載されているためです。ただし、事故情報には掲載期間が定められており、一定期間経過後に情報が削除されます。事故情報の掲載期間は、どの信用情報機関に掲載されているかによって、以下のように異なります。

【自己破産後の事故情報の掲載期間】

日本信用情報機構（JICC）	5年
株式会社CIC	平成21年度より保有中止
全国銀行個人信用情報センター（KSC）	最長10年

（2）住宅ローン審査で金融機関が確認する点

前述した通り、事故情報の掲載には期間が存在します。所定の期間を経た後にも住宅ローンの審査に落ちる場合は、他の理由で落とされている可能性が高いです。

金融機関が住宅ローンの審査を行う場合、重視するのは以下のポイントです。

【住宅ローン審査の基準（一例）】

• 完済時と借り入れ時の契約者の年齢
• 契約者の健康状態
• 購入する住宅の担保評価
• 年収
• 勤続年数

出典：令和4年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書｜国土交通省※PDFが開きます。

まずは、これらの審査基準で不利になるポイントがないか、整理してみましょう。

（3）自己破産しても住宅ローンを借りたいときの対処

自己破産から間もない場合に住宅ローンを契約するのであれば、家族の名義でローンを契約するのが早道です。配偶者がおり、マイホームのローンを契約する場合などは頼みやすいのではないでしょうか。

ただし、この場合も自己破産した人は連帯保証人として認められないのが一般的です。そのため、親や親族などに連帯保証人になってもらう必要があります。

4．住宅ローンを払えないが家に住み続けたい場合

住宅ローンを払えないが、家を残したいので自己破産はできない。このような場合は、自己破産以外の対処法を検討してみましょう。代表的な対処法として、リースバックと親族間売買について説明します。

（1）リースバックを検討する

リースバックとは、家の売却後に買主との間に賃貸借契約を結ぶことです。家の所有権は失いますが、引き続き家に住み続けることができ、固定資産税やマンションの管理費などの支払いも不要となります。

ただし、売却価格は相場より安いことが一般的です。また、売却価格を高くすると家賃も上がるため、無理のない家賃設定ができるよう、価格を調整する必要があります。

リースバックについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしていただければと思います。

参考：リースバックとは？メリットとデメリット、注意点も解説

（2）親族間売買を考える

親族間売買を行い、家に住み続けることも可能です。親族間売買は、その名の通り、子どもや親戚などに家を売却する不動産売買のことです。住み慣れた我が家を他人に売却することに抵抗がある方や、生前に子や孫に家を譲りたい方などが利用します。

親族間売買では、同居している家族への家の売却や、親族に売却した後に家を借りるといった方法で、住み続けることができます。ただし、住宅ローンの申し込みが難航する、贈与税が課税されるリスクがあるなど、注意点も存在します。

親族間売買については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしていただければと思います。

参考：親族間売買とは？メリット・デメリットと注意点を紹介

（3）まずは専門の不動産会社に相談を

住宅ローンを払えない場合でも、必ず自己破産をしなければならないわけではありません。しかし、滞納状態が長引くと、金融機関は家を競売手続きで売却するため、迅速に対処する必要があります。適切な対処方針を決定し競売を阻止するためには、住宅ローンの滞納に精通した不動産会社の力を借りるのが最も効率的です。

不動産会社を選ぶ際は「どの程度実績が豊富か」「依頼者の利益を最大限に確保してくれるか」を基準にしてください。住宅ローンで困窮した方を狙う悪徳業者も多いため、複数の不動産会社と比較しながら依頼先を慎重に検討する必要があります。

5．まとめ

自己破産は、債務の免除を受けられるため、返済の目途が立たない場合や、多重債務に陥っているケースではメリットの大きい手続きといえます。しかし、連帯保証人に残債が一括請求される、自宅を手放さなければならないなど、デメリットも大きいため慎重に検討しなければなりません。

住宅ローンを滞納しているけれど、自己破産はしたくない。このような場合、複数の対処法が存在します。まずは、住宅ローンの滞納に詳しい不動産会社に相談してみることをおすすめします。

当社は、住宅ローンの滞納に悩むお客さまを長年サポートしてきた実績があり、経験・知識ともに豊富なスタッフが揃っております。お困りの際はぜひご相談ください。